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21年了,蓄水池满了?房地产还能灌多少年?

来源:互联网添加时间:2020/07/23 点击:

#房产#原创,仅发布于百度。很多人都听说过房地产是个蓄水池,一般是如此理解:货币变成钢筋水泥而储藏在固定房产里。这个理解本身无错,只是人云亦云并不能吃透它的含义和分量。

之所以称呼房地产为蓄水池,因它有两个用途:一是用来储存水,装进超发的货币,二是水可以灌溉其他行业,同时可以供全民饮用活命。

每年我们都在印发很多的新增货币,这样才能保证社会在飞速发展,40年来,几乎一直是新兴发展中国家的速度最快,可能有的人会说“印货币多了,GDP速度当然就快了”,在这里举例来说明一下:

如果一个国家有一个亿的货币和100个人,其中一个人很聪明,他拼命地挣钱,财富累积到了9999万(哪个国家都有商界巨子,这并非难事),那么社会上就只剩一万货币了,但物价还没及时反应在市场上,剩下的99个人就穷得学费都没钱交了,而那个土豪由于无利可图,要么就移民国外,要么就把剩下的一万也榨干它。当然,最大的可能性就是移民,把9999万抽出转移走,毕竟留着没意义了。

而如果银行此时又印发一个亿出来,并且通过修路铺桥、建机场高铁等基建把新钱花出去,那99个人又有活干了有钱赚了,而土豪看到社会上的货币增加,自己的钱不值钱了,于是又有动力出来做生意了,国家就因为这新印发的一个亿,人们的工作生活回到了忙忙碌碌的轨道,而新马路、新高铁也一年比一年增加,最后都村村通水泥路了。

现在质疑新增货币导致GDP增长的人该明白了:不是因为货币增加了GDP才增加,而是因为经济活性好,商贸交易频繁才使得GDP增长。

40多岁的人们都会记得,小时候绝大多数人住房紧张,就算有单位房,但也是面积很小,经济效益差一点的单位虽然住的是苏联式6层单位房(叫赫鲁晓夫楼),但厕所是一层楼有那么6个8个,所谓的厨房就是在阳台搭个架和灶台,一户人烧煤球熏遍三层楼,经济效益好的单位比如电力单位,分房才会每户都有厕所。这种靠单位分房的方案严重压抑了人们的生活,也让国外看猴戏一样看咱们,生活水平上不去,说什么也过不去。于是才有了在每年按部就班地印发新货币之外,额外印发多一批专用于房屋贷款的货币。

于是事情发展就跟上面的那个例子一模一样,先富起来的人知道普通人可以通过贷款的方式来买房了,就化身为开发商去买地皮盖楼盘,普通老百姓就用积蓄去交首付,每个月供一笔钱,从此有了高质量的住宿条件,人生从此也改变了。而银行在完成了按揭手续后,立即完整支付给开发商,开发商终于从这两三年的买地、盖楼中获利甚丰,又有了资金去盖下一期更豪华更舒适的小区。至于后期产生的炒楼,基本上可以概括为投机者和投资者借助优势地段、信息差、银行关系等途径从房地产牟利的行为。

超发的货币总要有个可去之处,但热钱所到之处,到了哪里就哪里就涨价,热钱到了大蒜,于是出现了“蒜泥狠”,热钱到了姜那里,于是出现了“姜你军”,这些都已经进了通货膨胀的历史,我们的土地那么大,让热钱回归社会又可以提高城镇化进程,那么最好的方法就是驱赶它继续去房地产那里。一个楼盘从拍卖地皮到盖好小区,除了土地金的贡献,纳税也占到了后期所花出去金钱的30%,譬如一个楼盘买地花了5亿,盖楼又花了5亿,那么开发商贡献出来的就是5亿土地金+1.5亿税,至于开发商是按10亿卖还是15亿卖,就看楼市行情和经济环境了,还有运作、营销手法得力与否。如果某个开发商说盖一个小区投资了3亿才赚几千万,那么它其实已经亏了,亏在了时间成本、贷款利息、存款利息等等。

延续上面的内容,地方财政有了拍卖那个地块的5亿土地金和1.5亿税,在楼盘开盘后,还能获得购房者缴纳的契税(房款的1.5%-3%),而购房者进住新房之前,将进行装修,从而推动了装修队、装修材料店、绿植行业、家电厂、通信公司等企业的收入,而这些企业所制造的GDP共占全国40%以上的GDP。如果某一年所有开发商被禁止盖楼,对经济的打压是显而易见的。而地方财政获得了这些超发货币的“水”之后,将会如下操作:

一、改善民生。扶贫扶危授之以渔、美丽村庄行动,绿化荒漠、改善河道水质、提升城市形象,这些是我们能深深感受到,并为家乡自豪的资金来源。这些钱,单纯靠工商户和工厂是无法获得那么高税收的,本身我们就一直连年在减税,个人所得税的征收起点也一提再提,税率也大降特降,以往一万收入要纳一千多,如今两百多。如果不是卖地随便能有一两个亿进账,天上能掉钱么?

二、改变社会面貌,生活升级至国际最高水准。从那句名言“汽车一响,黄金万两”到如今的盼望高铁响、轻轨响、地铁响、飞机响,我们看看这些资金来源,比如笔者家乡要和隔壁的富裕县城之间重新铺一次国道,资金是由笔者家乡出3亿,隔壁县城出4亿,省财政出2亿。查了一下,家乡一年税收才7.5亿,那么会为了一条路就砸掉一半税收吗?吃财政饭的人还要不要发工资吃饭了?您品,您细品,这3亿来自于哪里?还不是卖地收入。

三、补贴、提高部分人群的工资收入。我们能明显体会到的,就是教师和公务员的工资连年提升,笔者家乡的教师从2011年的一千多升到了如今的接近五千。PS:在西方发达国家,教师工资不但比公务员高,而且在整个社会里也是中上收入阶层。在地铁上的志愿者兼任安检员、防疫员,他们也要补贴的,这些钱不可能来自本身已经负债累累的地铁公司(本身也靠补贴才能存活)。还有无数举例,这些资金无不与土地财政有密切关系。

或许有的人说搞基建、建公园、高铁机场不是有专项的贷款吗?其实除了2009年和今年,最近20年都几乎没听说过针对基建的专项贷款能大部分供单一工程使用。超发货币,人们挣钱后进入房地产市场交易,把资金的水流入钢筋水泥的蓄水池里,一旦水池的水位有点高,水注入的速度就要放缓,这就是2016年底到如今还在压抑房价,防止楼市过热的根本原因。而房产税将会成为取代卖地收入,成为新注入蓄水池的主流,这是后话,本文不表了。通过本文,您对房地产的蓄水池理论理解了吗?