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未来科技城2020年还有多少库存?供地出炉 却更难买房

来源:互联网添加时间:2020/03/19 点击:

天空之城二开高层,196套房源,275号即售罄,湖境云庐123套房源500组客户登记,中签率再创新低仅24.6%,富力中心、镜溪绿汀相继领取预售证,即将登记。

为了弄清楚未来科技城供需之间的关系,先需理清未来科技城需求量有多少,虽然需求是动态变化的,但通过数据可推导出大概数据。

2019年未来科技城主力供应,以阳光城未来悦为代表,3.1万的单价基准,是多数想置业于未来科技城的群体认可的新房价格。

在3.1万基础上,未来悦最后一期开盘户型为90方及120方户型,总价起步约270万左右,是2019年板块的最低门槛,登记客户数为4079户。

但结合地段认可度、户型较小等方面因素影响,部分自住改善不会参与此次摇号,也就预示着未来科技城2019年9月这个时段的需求总量是大于这个数值的。

未来悦售罄后,未来科技城的供应主力变成以天空之城、富力中心为代表的一批新楼盘,年底天空之城首开,将板块售价提升一个台阶。

小高层最小户型93方套均总价超过330万,相当于对板块内需求的总价承受能力进行一次测试,在这次测试中,却创纪录的吸引了近9000组客户登记量。

排除多房票登记的家庭后,加上总价上限接受度较低的客群(预算低于330万),及对居住品质要求较高的这部分客群(预算大于600万的高端改善)。

那么根据近几年的板块年均供应来看,年均供应量在2000余套房源左右,供给远远满足不了需求,未来科技城一房难求也就很容易理解了。

当然需求量也是动态在变化的,有人或因为总价过高,有人或因为工作调动放弃置业,但也有更多的人加入抢房。

2019年余杭区常住人口净增近30万,新增人数超过杭州2019年总新增人数的一半,而余杭区30万新增常住人口,大部分汇聚于未来科技城。

那么2020年未来科技城的真实购房需求依旧呈稳步上升的阶段,需求还在肉眼可见的增加。

天空之城、富力中心、西溪公馆、湖境云庐、镜溪绿汀、耦园、观止洋房、巨化捂盘项目。

其中湖境云庐、镜溪绿汀即将清盘,耦园仅剩极少量存量房源,这三个楼盘对存量贡献极小,做排除。

中梁地块拿地时间较晚,受疫情、施工进度影响,今年入市时间不明确,大概率需到第四季度或明年初才能形成新供应。

位于西溪公馆西南角的大华西溪风情观止洋房,及巨化两幢住宅开盘确定性不强,暂不计入确定性新增供应。

天空之城:二次开盘之后,剩余存量新增房源为一期盖下两幢小高层共计44套房源、八幢叠墅,及二期567套房源。除去总价较高的叠墅,总存量新增供应仅611套。

富力中心:自去年年底首开,至今共领出预售3次,剩余北区2幢高层未开,剩余房源数约180套。南区约584套,暂未动工,四季度前难以形成供应。

西溪公馆:预计四月首开洋房及小高层。西溪公馆总房源量共计2217套房源,除去排屋42套,洋房、小高层及高层共计房源量2175套。

2020年未来科技城核心区供应主力三盘,确定新增房源量约3500余套,其中西溪公馆一盘占比超过60%。

天空之城二期房源及富力中心南区,因疫情及工程进度,三季度之前开盘也较渺茫,今年前三季度未来科技城核心区供应量,大概率还需要减去约1150套房源,

于是上半年核心区,“较强确定性”的供应量仅剩2400余套房源。天空之城及富力中心可供应量仅约220套,西溪公馆一盘占比则超过90%。

可以说,西溪公馆决定了未来科技城核心区2020年前三季度,供需关系是否继续紧张的关键。如推盘量较大规模集中释放,对供应不足能够起到较好的补偿。

但西溪公馆的推盘节奏大概率不会采用一把全推,如推盘量较小,那么则会进一步加剧板块内部的供需不平衡,买房只会越来越难。

西溪公馆开盘价格也是影响买房难度的关键,自去年开始,西溪公馆一直都是杭州楼市的香饽饽,吸引大量关注度,前期蓄客早就超过2万。

如西溪公馆高层价格,按照年前排屋价格的5.48万为参照,那么大概率高层基准价格依旧为2.8万。

若价格按照板块全新限价,高层毛坯大概率在3.15万左右,89方总价仅280万左右,依旧存在不小的价格红利,冲击万人摇可能性依旧不小。

西溪公馆决定了上半年的板块供应强度,但其毛坯的产品类型,小面积户型,低总价,决定了今年前三季度在未来科技城买房依旧很难。

随着时间的推移,天空之城二期,富力中心南区的入市,未来科技城核心区的供应不足问题能得到一定的缓解。

但相比巨量的需求,和源源不断的新增需求加入,千余套房源依旧是杯水车薪。今年未来科技城买房难度只会比去年更大,而不会减小。

天空之城高层大户型及湖境云庐叠墅的低中签率、低弃选率,已经预示了2020年的未来科技城供给依旧紧张。

前几天,余杭区发布读地手册,未来科技城核心区2020年宅地预计供地四块,其中三块集中分布在绿城湖境云庐西侧,一块位于富力西溪悦墅正南面。

这四块土地大概率今年内将出让,也就是说,明年的供应主力就是这四块地块,加上中梁地块及天空之城三期。

但需注意的是:1号地块容积率为1.1,未来大概率是排屋及叠墅类产品,产品定位大概率为高端改善型住宅。

地块3及地块4容积率分别为1.6、1.5,意味着这两块地块未来的产品类型较大概率是低楼层洋房或叠墅。

四块地块中,只有一块是普通类型高层住宅,其他三块都为低密型住宅产品,证明了2021年的潜在供应大部分是偏高端改善型产品。

由于产品类型的低密化,单价总体会比目前的板块限价3.45万要高上不少,洋房类产品单价超过四万,叠墅类产品均价接近5万,排屋则更高。

所以,明年核心区的高层房源供应大概率只有天空之城三期、富力中心南区、中梁项目及4号地块。

对于本就买房不易的刚需及刚改群体来说,意味着明年能在预算范围内,买到未来科技城核心区的房子更难了。

建议2020年,刚需或刚改群体扩大选择范围,切不可死咬未来科技城核心区几个楼盘,如杭语蓝庭、三墩北金辉建发、钱江项目等都可作为备选。

产品类型的低密化后,门槛集中提高,自住改善型购房则会更加轻松一些,选择余地更大。

造成未来科技城的供给长期不平衡的主因依旧是,未来科技城的板块成长速度、配套兑现的加速,及依旧相对严格的限价。

西站、达摩院、菜鸟总部、阿里云总部的相继的落地开工建设、未来科技城的成长速度有目共睹,仅5年时间就给了杭州一个初具规模的未来之城。

且相比超过4万均价的二手房,未来科技城的新房限价依旧是杭州最严之一,产生的套利诱惑,进一步促使需求增加。

可预见的板块潜力、人口的强劲流入、限价产生的价格红利,致使需求量始终在稳步的扩大。

为什么一房难求?源头依旧是我们对于未来科技城的期许,和供应不足之间的不平衡产生的。